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《地产税收》

作者:京师堂    发布时间:2019-12-02 11:19


地产税收培训课程

房地产开发企业“内外兼修”税收管理体系构建

主讲人

王珊珊

 

课程对象

房地产开发企业财务管理人员

 

课程时长

2天

 

课程收益

从内外部环境把握税制改革方向,进而从房地产开发企业的视角管理企业税收风险。通过课程的学习,从宏观到微观层面,把脉企业税收顽疾。

 

课程提纲

第壹部分  外部环境:税收制度与税收征管改革“面面观”

第贰部分  H地产开发流程的税收政策分析

——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种”

第三部分  内部税收风险管理体系构建

 

课程目录

第壹部分 外部环境:税收制度与税收征管改革“面面观”

——房地产开发企业面临的税收环境

一、我国税收制度改革的前世今生

(一)现行税收制度的概况

(二)税收制度蓝图:六大税种的改革

二、我国税收征管改革的“高大上”

(一)“高”——政府与市场的调整:“放管服”背景下的营商环境

(二)“大”——互联网+、大数据、金三系统、纳税信用体系:技术进步中的征管手段

(三)“上”——BEPS、CRS等:国际税收征管的突飞猛进

第贰部分  H地产开发流程的税收政策分析

——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种”

一、税收视角的分类

“三大成本”:土地成本、开发成本、税收成本

“三大环节”:设立环节、开发/资本运作环节、销售/自持环节

“三大税种”:增值税、企业所得税、土地增值税

二、土地成本涉税分析

(一)土地取得方式:招拍挂、转让、股权投入等方式

(二)土地成本内容

1.会计核算

2.税收政策:区分税种

(三)设立环节:取得土地+公司设立

1.拍地主体与项目公司设立问题

2.项目公司设立时间+设立地点的选择

(四)具体税种规定

1.增值税:抵减销售额(最X政策、实操要点)

2.企业所得税、土地增值税

1)分期开发土地成本扣除

2)企业所得税和土地增值税异同分析

3.城镇土地使用税:纳税义务发生时间、计税依据

4.房产税:土地成本计税规定

5.契税:土地成本计税依据(市政配套费)

6.印花税

三、开发成本涉税分析

(一)融资方式与税收成本

1.两大融资渠道:股权融资+债权融资

2.两大融资渠道的基本税收规定

1)增值税中的“股与债”的进项税额

2)企业所得税的“债资比”与“关联方”税前扣除规定

3)土地增值税中财务成本特殊规定“5%或10%”

3.金融创新的法理判定

4.统借统还的税收问题

5.融资方式中的票据问题

(二)建安成本涉税问题

1.地产成本核算内容:以建安成本、三项费用(管理费用、财务费用、销售费用)、开发间接费三大类成本归集

1)增值税进项税额可扣与不可扣的区分

2)企业所得税成本分摊的依据

3)土地增值税扣除项目的重要

2.营改增后:甲供材税收问题

1)建筑业增值税政策

2)3%与10%的博弈

3.建安合同管理与税收风险

(三)人力成本(兼论个人所得税问题)

1.人力成本在开发间接费、管理费用、销售费用的区分

2.“工资、薪金”、职工福利、职工教育经费、工会经费的涉税问题

3.地产企业典型个税问题

1)销售环节赠送汽车、礼品等

2)C奖等获奖问题

3)职工或客户旅游奖励

4)员工借款

5)股东借款

(四)营销成本

1.售楼处税收问题:租入房产、临时建筑、Y久建筑

2.样板间税收问题:可售、不可售

3.销售房产赠送汽车、礼品、精Z修

4.营销员工资计税

(五)公共配套设施:内容、可经营、不可经营

四、销售/自持环节涉税分析

(一)销售环节收入确认

1.基本规定:收房、竣工备案、房产证、销售合同等不同判定

2.预售收入

1)增值税、企业所得税、土地增值税预缴规定

2)预售收入开具发票处理

3)预售收入转为销售收入的处理

3.纳税义务发生时间的判定

4.视同销售的税收问题:增值税、企业所得税、土地增值税关于视同销售的具体规定

5.土地增值税清算的时点

6.以房抵债的税收问题

7.地下车位等收入问题

(二)自持环节税收问题

1.房产税:计税房产的范围、房产原值的确定、地下建筑与地上建筑的区分、纳税义务发生时间等其他问题

2.增值税:计税方法、适用税率、不可抵扣进项税额、不动产分期抵扣等具体问题

第三部分  内部税收风险管理体系构建

一、税务风险管理目标:高、中、低

结合国家政策、行业发展、地区差异等多方面因素,从公司组织架构、股权结构考虑,以税收安排为重要导向安排税务风险管理目标。

二、税务风险管理具体策略

1.公司管理层与决策层的税收风险管理

2.公司税收风险管理内部控制制度

1)发票管理制度

2)合同管理制度

3)具体税种管理制度

4)税款缴纳与审批制度

5)重大涉税事项管理制度

多方位多层次税收风险内控体系的构建,是企业税收风险管理体系的核心。

3.公司税收专业团队的建立

4.税收政策归集与应用

5.内部纳税风险识别体系

6.纳税评估体系

三、税务风险监督管理


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